GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu
2024/1 Sayı:36
Katkılarıyla
GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu
2024/1 Sayı:36
GYODER GÖSTERGE, Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu 2024/1
Sayı: 36, Haziran 2024
YAYIN KOORDİNASYONU
Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkanı
Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı
Kuyaş Örs, GYODER Genel Müdür Yardımcısı
İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Cushman & Wakefield | TR International
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
Endeksa
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
Garanti BBVA Mortgage
İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi
Value Solution Partners
Kamuyu Aydınlatma Platformu
KPMG
Merkezi Kayıt Kuruluşu
Mintlab
Servotel Corporation
SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme
YAYIN DANIŞMANI
Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi
EDİTÖR
Raci Gökcehan Soner, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi
KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU
Yasin Özcan
GRAFİK TASARIM
Mint Creative House
Bu bir
yayınıdır.
YAYIN SPONSORU
Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından
güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma
amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
Tüm hakları saklıdır. 2024
SUNUŞ VE
DEĞERLENDiRME
Sunuş ve Değerlendirme
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
1https://www.imf.org/external/datamapper/datasets/WEO
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun
olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur.
Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir.
Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke
merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı
para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed,
ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının
enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal
maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD’de enflasyonu belli bir
orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık
döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli
bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle ‘para
politikasında gevşeme’ beklentileri giderek ötelenmekte
canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu
beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD
ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları
şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de
ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı
önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı
yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden
kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD’den daha önce sıkı para
politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Uzakdoğu’da durum biraz daha farklı görünmektedir.
Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve
gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf
ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme
rakamlarını desteklemeye çalışmaktadır. Japonya da ise
son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini
desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için
uygulanan politikalar gözlenmektedir.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun
üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi
unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti
ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte
olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları
uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme
uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve
enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.
Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı
sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik
risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan
ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak
hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik
risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz
etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı
diğer yandan Ortadoğu’da yaşanan olumsuz gelişmeler,
başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası
ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru
olmaya başlamıştır.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi
büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne
sermektedir. 2023 yılı GSYH artış oranı yüzde 4,5 olarak
beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. Büyüme rakamlarının
yüksek olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki
dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam
etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan
değişiklikler ile ‘enflasyonu’ önleme çalışmalarına paralel
iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında
mutedil bir azalış görülebilir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının
eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024
yılına ışık tutabilir.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik
Görünüm Raporu- ‘İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında
Dayanıklılık’ adlı)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin
büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe
gidilmemiştir.
Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde
3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın
sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte
2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi
öngörülmüştür.
Sunuş ve Değerlendirme
Uluslararası Para Fonu, dünya ekonomisinin geçen yıl yüzde
3,2 büyüdüğü, büyümenin 2024 ve 2025 yıllarında da aynı
hızla devam etmesinin öngörüldüğü ifade etmiştir. 2024
yılına ilişkin büyüme tahmininin ocak ayında yayımlanan
tahmine kıyasa 0,1 puan yukarı yönlü revize edilerek yüzde
3,1'den yüzde 3,2'ye çıkarıldığı, gelecek yıla ait tahminin de
yüzde 3,2 olarak sabit tutulduğu görülmüştür.
Büyüme hızının tarihsel standartlara göre düşük olduğuna
dikkat çekilen raporda, bunun hem borçlanma maliyetlerinin
hala yüksek olması ve mali desteğin geri çekilmesi gibi kısa
vadeli faktörlerden hem de Kovid-19 salgını ile Rusya'nın
Ukrayna'daki savaşının etkileri, verimlilikteki zayıf artış ve
artan jeoekonomik ayrışma gibi uzun vadeli faktörlerden
kaynaklandığı ifade edilmiştir.
Söz konusu raporda, küresel manşet enflasyonun 2023'teki
yıllık ortalama yüzde 6,8'den seviyesinden 2024'te yüzde
5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e düşmesinin beklendiği dile
getirilerek, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine
yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerden daha
erken ulaşacağının öngörüldüğü bildirilmiştir.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77
gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel
bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama
sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde
olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında
gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22’lik
bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye
malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki
maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Mart 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde
68,5 aylık olarak ise yüzde 3,1 düzeyinde artış kaydetmiştir.
Gerek yapılan analizler gerekse TCMB tahminlerine göre
Mayıs 2024 ayına kadar yıllık enflasyonda artış trendi devam
edecek gibi görünmektedir. Yaz aylarında ise 2023 yılına
ait yüksek enflasyon rakamlarının altında gerçekleşmesi
beklenen fiyat artışlarının(baz) etkisiyle fiyatlar genel
seviyesinde anlamlı bir geri çekilme görülecektir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de
tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon
beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde
önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir
olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma
maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de
yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma
sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide
soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Mart 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında
politika faizini yüzde 50 oranına yükseltmiş, yaptığı
açıklamada bant uygulamasının da başlatıldığı
vurgulanmıştır. Söz konusu uygulamayla politika faizinin
300 baz puan altı veya üstünden Merkez Bankası finansal
sistemi fonlayabilecektir. Son zamanlarda biraz daha sıkı
para politikası uygulama eğiliminde olan TCMB genellikle
üst bant oranı ile bankacılık sistemini fonlamaya başlamıştır.
Para Kurulu açıklamalarında da güçlü bir şekilde enflasyon
ile mücadele edileceği vurgusu yapılmaktadır.
Para politikasının yanında maliye politikalarının da enflasyon
ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye
başlanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli
göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamlarına
baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam
1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki
yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret
etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604
adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine
göre yüze 1,3 düzeyinde cüz’i bir gerilemeyi işaret
etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar
27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine
göre yüze 53’lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli
satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut
fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir
önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2’lik bir
yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut
satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir
gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki
yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur.
Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara
yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut
satışı ile İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı
ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izlemiştir.
Sunuş ve Değerlendirme
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü
olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla
konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır.
Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren
yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından
itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta
olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve
hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur.
TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde;
bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3,
oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında
azalmıştır2. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364
TL’ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da
gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi
varlıklarda ‘köpüklerin’ sönümlenmesine neden olmaya
başlamış reel olarak konut fiyatları gerilemiştir. Bu eğilimin
yüksek mevduat faizleri etkisiyle birkaç çeyrek sürmesi
beklenebilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre
yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına
baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde
yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak
yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları
başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı
çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep
yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin
etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli
azalmalar gözlemlenmiştir.
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması
amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup,
önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı
sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak
karşımıza çıkmaktadır.
• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta
konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi
2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta
tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği
görülmektedir.
• Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu
süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi
ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan
TL’nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli
seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken
olarak değerlendirilebilir.
• İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin
dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de
ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel
dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma
ihtimali artacaktır.
• İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç
dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve
yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki
düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı
düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve
gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim
anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin
daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da
göstermektedir.
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/
ÇEYREĞE ÖZEL
Çeyreğe Özel
10
DÜNYADA GYO REJİMİ BİZİMKİNDEN FARKLI MI?
Gayrimenkul varlıklara sahip olup, bu varlıkların geliştirilmesi,
işletilmesi ve yönetilmesi yoluyla kira geliri ve varlıkların
değerinde yarattığı artışta değer artış kazancı elde eden
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (Tüm dünyada bilinen adıyla
REIT- Real Estate Investment Trust) ülkemizde bir sermaye
piyasası kurumu olarak düzenlenmiş halka açık şirketler
olarak 1995 yılından beri, yani yaklaşık 30 yıldır faaliyet
göstermektedir. Halihazırda Borsa İstanbul’da işlem gören
GYO sayısı 48 adettir.
Vergi yasamız yine tüm dünyada olduğu gibi GYO gelirlerini
(sadece esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul,
gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan
oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar için) Kurumlar
Vergisi’nden de istisna tutmuştur.
EPRA’nın (Avrupa Halka Açık GYO’lar Derneği) 2023 yılı
raporuna göre tüm dünyada 2023 yılı sonu itibariyle 44
ülkede GYO rejimi bulunmaktadır. Bu ülkelerin coğrafi
dağılımı aşağıda yer aldığı gibidir:
Avrupa’da 16 ülke (Belçika, Bulgaristan, Finlandiya, Fransa,
Almanya, Yunanistan, Macaristan, İrlanda, İtalya, Litvanya,
Lüksemburg, Hollanda, Portekiz, İspanya, İngiltere ve
Türkiye),
Amerika’da 7 ülke (ABD, Brezilya, Kanada, Şili; Kosta Rika,
Meksika ve Porto Riko),
Asya’da 15 ülke (Avustralya, Çin, Hong Kong, Hindistan,
Endonezya, Japonya, Malezya, Yeni Zelanda, Pakistan,
Filipinler, Singapur, Güney Kore, Tayvan, Tayland ve Vietnam),
Ortadoğu ve Afrika’da da 6 ülke (Dubai, İsrail, Kenya, Suudi
Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika).
Tüm bu ülkelerde GYO rejimi aşağıdaki mantıkla
çalışmaktadır:
Bireysel küçük yatırımcıdan, büyük kurumsal yatırımcıya,
emeklilik fonlarından, global yatırım fonlarına kadar tüm
yatırımcılar GYO hisselerine halka açık diğer şirketlere
yatırım yapar gibi, yani hisse senetlerini satın alarak, yatırım
yaparlar. Bu yapının yatırımcı açısından en önemli konusu
bireysel olarak tapu yatırımı yapmadan, bu gayrimenkul
yatırımını finanse etmeden ve yönetmeden, çok daha
kolaylıkla ve GYO’lar eliyle oluşan kira gelirlerine ve değer
artış kazancına payları oranında sahip olabilmek kolaylığıdır.
Tüm dünyada ortak yaklaşım yatırımcının söz konusu bu
gelirlere sahip olmasını teminen GYO’ların yıllık kârlarının
dağıtılmasının sağlanmasıdır. Bu şekilde bir taraftan elde
edilen gelir bu enstrümanın yatırımcısına aktarılmış olur
bir taraftan da GYO seviyesinde vergilenmeyen kazanç kâr
dağıtımı yoluyla yatırımcı seviyesinde vergilendirilmiş olur.
GYO rejiminin tüm dünyada ortak olan özelliklerini aşağıdaki
gibi sıralayabiliriz:
1) Zorunlu Hukuki Tür: 44 ülke mevzuatında da GYO rejimi
için özel bir hukuki tür sınırlaması belirlenmiştir. Bu bazı
ülkelerde 'Trust', bazı ülkelerde ortaklık (partnership), bazı
ülkelerde fon bazı ülkelerde ise bizde olduğu gibi şirket
olarak belirlenmiştir. Bazı ülkelerde bu türlerin birden
fazlasına da izin verilmektedir.
2) Sermaye/Borçlanma Sınırlamaları: Dünya uygulamasında
söz konusu yapılar için kural olarak bir minimum sermaye
zorunluluğu ve yatırımcıların haklarının güvence altına
alınabilmesi için yapının azami borçlanma sınırlaması
olduğu görülmektedir. Ülkemiz GYO mevzuatı da bu
paralelde GYO’lar için en az 500 milyon TL’lik bir özsermaye
ve sermaye ile özsermayenin en fazla 5 katına kadar
borçlanabilme sınırı belirlemiştir.
3) Yatırımcı Zorunluluğu/Nitelikleri: GYO’larla ilgili 44
ülkenin düzenlemesine baktığımızda en az hissedar sayısı,
kurumsal yatırımcıların sahip olması gereken en az pay
sayısı, inşaat aktivitesi ile uğraşan yatırımcılar için azami
limit, tek bir yatırımcı/grup için sınırlamalar ve sınırlı
sayıda yatırımcının sahip olabileceği paylara ilişkin çeşitli
sınırlamaların olduğu görülmektedir. Ülkemiz uygulamasında
da benzer sınırlama ve yükümlülükler bulunmaktadır. Örneğin
kuruluşta ve dönüşümde %20 ve üstü paya sahip olan
yatırımcılar için ek özel şartlar arandığı gibi, halka arzdan
sonra da üst yönetim kontrolünü sağlayan imtiyazlı paylara
ilişkin özel şartlar bulunmaktadır.
4) Yatırım sınırlamaları: GYO rejimi, bu yazının başında yer
alan amaçlarını gerçekleştirebilmek için yatırımlar açısından
da mevzuat olarak yerine getirilmesi sorunlu tutulan bazı
sınırlamalara sahiptir. Bunlar genel olarak faaliyet ve
yatırım sınırlamaları olarak iki ana başlıkta toplanır. Bizim
mevzuatımızda da oldukça detaylı olarak bir taraftan yatırım