GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022
4.Çeyrek Raporu - Sayı:31
Katkılarıyla
GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022
4.Çeyrek Raporu - Sayı:31
GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2022 4. ÇEYREK RAPORU
Sayı:31, 10 Mart 2022
YAYIN KOORDİNASYONU
Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı
Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri
İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR
Cushman & Wakefield
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
Endeksa
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
Garanti BBVA Mortgage
İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi
JLL Türkiye
Kamuyu Aydınlatma Platformu
Merkezi Kayıt Kuruluşu
PWC
Servotel Corporation
SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme
YAYIN DANIŞMANI
Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi
EDİTÖR
Raci Gökcehan Soner, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi
KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU
Büşra Aydın, Kurumsal Operasyon Sorumlusu
GRAFİK TASARIM
Mint Creative House
Bu bir
yayınıdır.
YAYIN SPONSORU
Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından
güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma
amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
Tüm hakları saklıdır. 2023
SUNUŞ VE
DEĞERLENDiRME
Sunuş ve Değerlendirme
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
1https://www.oecd.org/economic-outlook/november-2022#gdp
2022 yılı hem pandemi etkilerinin atlatılmaya çalışıldığı hem
de küresel ekonominin büyüme odaklı bir yaklaşım sergilediği
dönem olarak dikkat çekmiştir. Yılın ilk yarısı itibarıyla
global kaynak maliyetlerinin ucuzluğu sürmüş olup, parasal
genişleme göreceli olarak etkilerini korumuştur. Ancak artan
enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya
başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya
başlamıştır. ABD’den AB’ye kadar pek çok ülke ve bölgede
enflasyon son 40 yılın en yüksek düzeyine çıkmıştır. Başta
Fed(ABD Merkez Bankası) olmak üzere para otoriteleri
enflasyonun yaratacağı olumsuzluklara karşı büyüme ve
istihdam kaybını göze alır para politikalarını uygulamaya
koymuşlardır.
Bir yandan yüksek enflasyon diğer yandan artan parasal
maliyetler ve azalması beklenen talep düşünüldüğünde
batı ekonomilerinde resesyon veya stagflasyon yaşanma
olasılığını da gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde
ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel
seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış
kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için tehdit oluşturmaya
devam etmektedir. Yılın son çeyreğinde Fed’in aldığı
önlemler ABD enflasyonunu geri çekmeye başlamış, istihdam
ve büyüme kaybı ise beklenin altında gerçekleşmiştir. Buna
rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez
bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine
dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.
Küresel ekonomide diğer bir risk unsuru da Ukrayna-Rusya
savaşının devam etmesi ve sürecin giderek diğer ülkeleri
de içine alan bir soğuk savaşı niteliği kazanmasıdır. Bunun
sonucu olarak başta enerji olmak üzere pek çok emtia fiyatı
üzerinde dalgalanmalar artmaya başlamıştır. Diğer yandan
küresel iklim değişiklikleri ve aratan kuraklık tarımdan, yapı
teknolojilerine, tüketim kalıplarına kadar pek çok unsuru
etkilemektedir.
Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak
ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne
yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. 2022 yılı ikinci
yarısından itibaren gelişmiş ülke merkez bankaları politikaları
ve yukarıda belirtilen risk unsurlarının artması ile küresel
büyüme oranlarında ivme kaybı yaşanmaya başlamış, özellikle
son çeyrekte iyiden iyiye hissedilmiştir. Büyümenin sağlıklı ve
sürdürülebilir olması gün geçtikçe zor bir hal almaktadır. 2023
yılında global büyüme oranlarının 2022 yılından daha düşük
olacağı öngörülmektedir.
OECD tarafından yayınlanan (Kasım-2023 Dünya Ekonomik
Görünüm- ‘Krizle Yüzleşmek’) raporunda Türkiye’nin 2022
yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 5,4’ten yüzde 5,3’e revize
edilirken, 2023 yılı büyüme tahmini yüzde 3 olarak sabit
tutulmuştur. Türkiye ekonomisinin 2024 yılında ise yüzde 3,4
büyüme kaydetmesinin beklendiği bildirilmiştir.
Raporda Türkiye ekonomisine ilişkin olarak, “Maliye politikası,
enerji tüketicilerine yönelik destek tedbirleri ve devletin
iddialı sosyal konut projeleri ile projeksiyon dönemi boyunca
destekleyici olmaya devam edecektir” ifadesine yer verilmiştir.
Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse
küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili
beklentiler ve uygulanan ekonomi politikalarındaki değişiklikler
etkili olmuş görülmektedir.
Ülkemizde 2022 yılı boyunca fiyatlar genel seviyesindeki
artış devam etmiş olup yılı baz etkisi ve alınan makro ihtiyati
önlemlerinde etkisi ile yüze 64,2 düzeyinde tamamlamıştır.
Enflasyonun
yüksek
süregelmesi
ise
hem
maliyetler
hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır.
Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının
tam olarak sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde
etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne
çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da
bu talebin sürdürülebilir olması fiyatlar genel seviyesindeki
istikrara bağlı görünmektedir.
Sunuş ve Değerlendirme
2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli
göstergelerden
birisi
olan
‘konut
satış’
rakamlarına
baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılı 1 milyon 485 bin
adet konut el değiştirirken geçen yılın aynı dönemine göre
yüzde 0,4’lük bir azalışı işaret etmektedir. Satış türlerine göre
ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında ipotekli
satışlar 2021 yılına göre yüzde 4.8 oranında azalarak 280
bin adet olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma
konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle
meydana gelmiş görülmektedir.
Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki
yıla göre yüzde 15,2 artarak 67 bin 490 adet olmuştur. 2022
yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut
satışının payı yüzde 4,5 olarak gerçekleşmiştir. İl bazında
satış sıralamasında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile
İstanbul alırken, İstanbul’u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı
ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izlemiştir. Gerek
yakın coğrafyalardaki gelişmeler gerekse TL’nin yabancı para
değerinde yaşanan gerilemelerin etkisi ile yabancılara yapılan
satışlar güçlü bir şekilde devam etmektedir.
Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla
konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB
tarafından açıklanan 2022 Kasım ayı verilerinde; bir önceki
yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 174,3, reel
olarak ise yüzde 54 oranında artış gerçekleşmiştir . Türkiye
genelinde birim metrekare fiyatı 16,984 TL’ye ulaşmıştır. En
yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup
26.904 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
1. İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre Kasım 2022
de yıllık olarak yüzde 103,4 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına
baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde
108,5, işçilik maliyetlerinin de yüzde 87,9 olarak yükselmiştir.
Maliyet artışı tekil ürün bazında (örneğin çimento ve demir
gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşmiştir.) Söz konusu
maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm
inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak
karşımıza çıkmaktadır.
2. Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut
olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça
artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan
yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak
tasarrufları azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı
konut alımlarında 2022 yılı sonu itibarıyla bir azalış olduğu
söylenebilir. Enflasyondan korunmak amacıyla yapılan bu tip
satın almalar fiyatlar genel seviyesinde 2023 yılında istikrar
sağlanırsa önemli ölçüde gerileyerek gerçek talep sahibi için
bir fırsat doğurabilir.
3. Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış
fiyatları olmak üzere kiralar dâhil tüm değerleri yukarıya
itmiştir.
4. Yakın coğrafyalardaki gelişmelerinde etkisiyle yabancı
talebi devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma
izninin de gayrimenkul alanlar için sürmesi canlılığı
artırmaktadır.
5. Maliyet artışı yanında inşaat malzemesi hammaddelerinin
ithal edilen kısımlarının tedariki için yaşanan güçlükler, iç
piyasada fiyatları daha da hızlı artırmaktadır.
6. Büyük şehirlerde konut yapılabilir yerlerin değer artışının
da sürdüğü gözlenmektedir.
7. Bazı yüklenici ve müteahhitlerin işletme sermayesi
ve nakit akışı sorunları yaşamaları da piyasadaki arz talep
dengesini olumsuz etkilemektedir.
8. TOKİ eliyle başlatılan konut ve arsa kampanyasının
fiyatlar üzerindeki etkisi önümüzdeki aylarda daha net olarak
gözlemlenecektir. Çalışmanın arz yönlü olarak dar ve orta
gelirliler için bir fırsat penceresi yarattığı düşünülebilir.
9. Arz
ve
talebin
dengelenmesinin
süre
alabileceği
dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere
dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir
bir durumda değildir.
10. İklim ve çevreye bağlı dinamikler giderek gayrimenkul
sektörü içinde önem taşamaya başlayacak olup hem
Sunuş ve Değerlendirme
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
yüklenicilerin hem de talep edenlerin bu eğilimlere göre
hareket etmelerinde fayda bulunmaktadır.
11. Konut başta olmak üzere erişilebilir ve sürdürülebilir yapım
için daha önceki raporlarda sıklıkla dile getirdiğimiz yapısal
düzenlemelerin hayata geçirilmesi(Gayrimenkul ve hakları ile
ilgili özel bir bankanın kurulması, menkul kıymetleştirmeye
dayalı ürünlerin çeşitlendirilmesi gibi) yerinde olacaktır.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç
dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve
yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek
durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüştürebilmek için
hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar
bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat
ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim
anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin
daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da
göstermektedir.
UZMAN GÖZÜNDEN
Uzman Gözünden
Yeni Kuşaklar, Dijitalleşmeye Dayalı Teknolojiler
ve Gittikçe Zorlaşan Ekonomik Koşullar Yeni bir
Denklemi Ortaya Çıkarıyor - Mağazalar bilgi ve
deneyim merkezlerine dönüşüyor.
Pandeminin belki tıbben değil ama ekonomik etki olarak
geride kalması ile birlikte ardında bıraktığı etkiler Tüketim
Sektörü üzerinde belirleyici rol oynarken, Ukrayna-Rusya
savaşının küresel ekonomi üzerindeki olumsuzlukları ile
harmanlanınca, bir de buna yeni kuşakların her geçen
gün etkisini arttıran şekilde tüketim ekonomisine katılması
eklenince ortaya artık farklı ele alınması gereken bir denklem
çıkıyor. Gerek küresel gerekse ülkemizde zorlaşan ekonomik
koşulların tüketicilerin alım gücü üzerindeki olumsuz etkisi,
yeni kuşaklarla birlikte giderek artan dijital kanal kullanımı,
bilgi ve deneyim merkezine dönüşen yeni mağaza konsepti,
yeni trend teknolojilerin tüketiciler tarafından adaptasyonunun
beklendiği üzere bir devrimden ziyade evrimsel gelişimi ve en
nihayetinde, yeni kuşakların da etkisi ile, sürdürülebilirliğin
artan önemi ortaya “Yeni Tüketicinin Yeni Denklemi” olarak
tanımladığımız olguyu meydana getirmiş bulunuyor.
Mağazalar bilgi ve deneyim merkezlerine
dönüşüyor.
Pandemi ile mağazalardan “online” kanala geçen alışveriş
hacminin aynı ivmesini korumasa da artmaya devam ettiği
görülüyor. Ülkemizde ana satın alma kanalı hâlâ mağaza
olsa da beklenti, mağazadan alışveriş ile online alışveriş
arasındaki makasın orta vadede azalması yönünde.
Mağazalar uzun vadede de tüketici için önemli bir kanal olmaya
devam edecek, ancak mağaza ziyaretlerinin daha ziyade
marka deneyimini yaşama ve bilgi alma amacı taşıyacağını
söyleyebiliriz. Dolayısıyla kurumların mağazalarda sunduğu
ürün ve hizmetleri yeniden şekillendirmesi ve özellikli bir
deneyim sunması başarılı bir mağazacılık operasyonu için
olmazsa olmaz olarak görülüyor. Diğer taraftan kurumların
tasarladıkları deneyimi mağazacılık ile sınırlandırmaması
ve tüketicilere dokundukları tüm kanallarda aynı deneyimi
sunması gerekiyor.
Araştırma sonuçlarına göre, geçtiğimiz yılın sonuçları
ile paralel olarak, mağazaya gitmekteki en önemli etken
ürünü görüp inceleyebilme ve bilgi alma olanağı olurken,
bunu mağazaların yakınlığı, ürünü hemen teslim alabilme,
mağazaya gitmenin sosyal yönleri ve mağaza ziyaretini bir
deneyim olarak görme ve lokal perakendecileri destekleme
takip ediyor.
Bilgi alma kaynağı olarak mağazaların en çok tercih edildiği kategoriler market alışverişi, giyim ve tüketici
elektroniği/elektrikli ev aletleri olarak ortaya çıkıyor. Market alışverişinde tüketicilerin yüzde 81’i bilgi amaçlı
mağaza ziyareti yaparken, yüzde 73’ü ise satın alma kanalı olarak mağazaları kullanıyor.
Market alışverişi kapsamında mağazaları ziyaret eden tüketicilerin yüzde 10’luk kısmı, mağazadan alışveriş
yapmadan çıkarken siparişini farklı kanallar üzerinden veriyor. Giyim kategorisinde satın alma kanalı olarak, her
15 tüketiciden 7’si mağazaları, 5’i mobil telefondan online alışverişi ve 3’ü bilgisayardan online alışverişi tercih
Tüketici elektroniğinde en çok tercih edilen satın alma kanalları mağazalar (%67), mobil telefondan online alışveriş
(%44) ve bilgisayardan online alışveriş (%30) olarak sıralanıyor. Elektrikli ev aletlerinde de satın almada tercih
sıralaması aynı olmakla birlikte, oranlar şu şekilde değişiyor: mağazalar (%73), mobil telefondan online alışveriş
(%40) ve bilgisayardan online alışveriş (%25).
Öte yandan, araştırma sonuçları, tüketicilerin tüketici elektroniğinde yüzde 54 ve elektrikli ev aletlerinde yüzde
51’inin satın alma öncesi ürünü hâlâ mağazalarda inceledikleri ve bu incelemelerin mağazalarda satın almaya
dönme oranının tüketici elektroniğinde sadece yüzde 7 ve elektrikli ev aletlerinde ise sadece yüzde 10 olduğunu
Endeks hesaplaması listedeki ö
li ilk
5 nedenin öncelik sırasına göre seçilmesi
sonrası her basamağa bir katsayı
verilerek ağırlıklandırma ile seçeneklerin
toplam içindeki önceliğine göre
sıralanmasına ilişkin hesaplamadır.
10