GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022
3.Çeyrek Raporu - Sayı:30
Katkılarıyla
GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022
3.Çeyrek Raporu - Sayı:30
GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2022 3. ÇEYREK RAPORU
Sayı:30, 18 Kasım 2022
YAYIN KOORDİNASYONU
Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı
Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri
İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Cushman & Wakefield
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
Endeksa
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
Garanti BBVA Mortgage
İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi
JLL Türkiye
Kamuyu Aydınlatma Platformu
KPMG
Merkezi Kayıt Kuruluşu
Mintlab
REIDIN
Servotel Corporation
SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme
YAYIN DANIŞMANI
Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi
EDİTÖR
Raci Gökcehan Soner, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi
KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU
Büşra Aydın, Kurumsal Operasyon Sorumlusu
GRAFİK TASARIM
Mint Creative House
Bu bir
yayınıdır.
YAYIN SPONSORU
Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından
güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma
amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
Tüm hakları saklıdır. 2022
SUNUŞ VE
DEĞERLENDiRME
Sunuş ve Değerlendirme
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
1https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2022/10/11/world-economic-outlook-october-2022
2022 yılı ilk yarısında 2021 yılının genelinden aldığımız
etkiler devam etmekle birlikte küresel enflasyonun artık
bir tehdit olarak görülmeye başlanması, neredeyse 2008
finansal krizinden bu yana devam eden düşük faiz bol likidite
döneminin sonunu getirmeye başlamıştır. ABD’den AB’ye
kadar pek çok ülke ve bölgede enflasyon son 40 yılın en
yüksek düzeyine çıkmıştır. Başta FED (ABD Merkez Bankası)
olmak üzere pek çok para otoritesi enflasyonun yaratacağı
olumsuzluklara karşı büyüme ve istihdam kaybını göze alır bir
tutum sergilemeye başlamıştır.
Dünyanın önde gelen merkez bankalarının bilanço küçültme,
faiz artırma eğilimleri giderek güçlenmekte olup zaten dengesiz
olan talep ve arz yapısını etkilemeye aday görünmektedir.
Artan parasal maliyetlerin zaten ciddi bir maliyet enflasyonu
yaşayan küresel ekonomiyi nasıl etkileyebileceği tartışma
konusu olmuştur. Bir yandan yüksek enflasyon diğer
yandan artan parasal maliyetler ve azalması beklenen
talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon veya
stagflasyon yaşanma olasılığı da bulunmaktadır. Gelişmekte
olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden
fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak
olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için tehdit
oluşturmaktadır.
2022 yılı üçüncü çeyreğinde de benzer ekonomik eğilimler
devam etmektedir. Diğer yandan kuzey yarım kürede kışa
giriliyor olması, Ukrayna-Rusya savaşanın getirdiği riskler ve
enerji sorunları sistematik risk olarak görülmektedir.
Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak
ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne
yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın
gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada
yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme
oldukça sorunlu bir hal almıştır. Sadece ekonomik önlemler
küresel olarak büyümeyi aşağıya çekmemiş aynı zamanda
enerji sorunu ve başta hammadde olmak üzere pek çok
üründe yaşanan dalgalanmalar belirsizlikleri artırmıştır.
Büyümenin sağlıklı ve sürdürülebilir olması gün geçtikçe zor
bir hal almaktadır.
IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2022 Dünya Ekonomik
Görünüm- ‘Geçim Kriziyle Mücadele’) raporunda Türkiye
ekonomisinin bu yıla ilişkin büyüme beklentisini yüzde 4’ten
yüzde 5’e çıkarmıştır. Temmuz raporunda 2023 yılında yüzde
3,5 büyüme tahmini yapan kurum son raporunda bu oranı
yüzde 3 oranına düşürmüştür. Dünya ekonomisinin geçen yıl
yüzde 6 büyüdüğü anımsatılan raporda, küresel ekonominin
bu yıl yüzde 3,2 ve gelecek yıl yüzde 2,7 büyümesinin
beklendiği bildirilmiştir. IMF, temmuz ayında yayımladığı
raporda, küresel ekonominin 2022’de yüzde 3,2 ve 2023’te
yüzde 2,9 büyüyeceğini öngörmüştü.
Yaşanan aşağı yönlü revizyonda enflasyonun önlenmesi için
atılan sıkılaştırıcı tedbirler, hammadde ve lojistik sorunun
azalsa da devam ediyor olmasıyla süregelen eden Ukrayna-
Rusya savaşının etkisi olmuştur.
İncelemede özellikle dikkat çeken nokta ise enflasyonun
hedefe düşürülmesi amacıyla salgın sırasında benzeri
görülmemiş bir destek sağlayan para ve maliye politikalarının
normalleşmesinin talebi soğuttuğu belirtilerek, ekonomilerin
önemli bir kısmının büyümede yavaşlama veya tam bir
daralma içinde olduğu aktarılmıştır.
IMF’nin
raporunda,
“Küresel
ekonominin
gelecekteki
sağlığı, kritik olarak para politikasının başarılı bir şekilde
ayarlanmasına, Ukrayna’daki savaşın seyrine ve Çin’deki gibi
salgınla ilgili arz yönlü daha fazla aksama olasılığına bağlı.”
denilmiştir.
Yukarıdaki ana risk ve sorunların dışında aslında küresel
olarak ‘fakirleşme ve gelir dağılımında yaşanan bozulmanın’
kısa sürede onarılamaması halinde talep yapısında ciddi bir
hasar bırakacağı görülmektedir. Bu durumun varlık fiyatlarına
ve inşaat sektörüne de etkileri olacağı aşikârdır.
Sunuş ve Değerlendirme
2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/
Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem
maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki
yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da
fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz
yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin
öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da
bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli
göstergelerden
birisi
olan
‘konut
satış’
rakamlarına
baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılının dokuz aylık
döneminde ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış
eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Dokuz aylık süreçte 1 milyon
57 bin adet konut el değiştirirken geçen yılın aynı dönemine
göre yüzde 11,4’lük bir artışı işaret etmektedir. Satış türlerine
göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli
satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ipotekli
satışlar yüzde 25,7’lik bir artış göstermiş ve 181 bin âdete
ulaşmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği
gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler
gerekse TL’nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin
etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam
etmektedir. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül
döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde
32,5 artarak 49 bin 644 adet olmuştur.
Artan talebe bağlı olarak özellikle konut fiyatlarda kayda
değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB tarafından açıklanan
2022 Ağustos ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına
göre nominal olarak yüzde 184,6, reel olarak ise yüzde
57,2 oranında artış gerçekleşmiştir . Türkiye genelinde birim
metrekare fiyatı 15,076 TL’ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare
fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 24.533 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
1. İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre Ağustos
2022 de yıllık olarak yüzde 116,98 artmıştır. Endeksin alt
kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı
dönemde yüzde 129,3, işçilik maliyetlerinin de yüzde
83,8 olarak yükselmiştir. Maliyet artışı tekil ürün bazında
(örneğin çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda
gerçekleşmiştir.) Söz konusu maliyet artışları yeni konut
fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları
yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
2. Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut
olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça
artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan
yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak
tasarrufları azalması talebi törpülemektedir.
3. Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış
fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya
itmiştir.
4. Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle vatandaşlık
ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için devam etmesi
canlılığı sürdürmektedir.
5. Maliyet artışı yanında inşaat malzemesi hammaddelerinin
ithal edilen kısımlarının tedariki için yaşanan güçlükler, iç
piyasada fiyatları daha da hızlı artırmaktadır.
6. Büyük şehirlerde arazi ve konut yapılabilir yerlerin
değerlerinin de hızlı yükselmesi gözlenmektedir.
7. Bazı yüklenici ve müteahhitlerin işletme sermayesi
ve nakit akışı sorunları yaşamaları da piyasadaki arz talep
dengesini olumsuz etkilemektedir.
8. Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası
ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf
sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı
gitmektedir.
9. TOKİ eliyle başlatılan konut ve arsa kampanyasının
fiyatlar üzerindeki etkisi önümüzdeki aylarda daha net olarak
gözlemlenecektir. Çalışmanın arz yönlü olarak dar ve orta
gelirliler için bir fırsat penceresi yarattığı düşünülebilir.
10. Arz
ve
talebin
dengelenmesinin
süre
alabileceği
dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere
dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir
bir durumda değildir.
Sunuş ve Değerlendirme
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
11. Konut başta olmak üzere erişilebilir ve sürdürülebilir yapım
için daha önceki raporlarda sıklıkla dile getirdiğimiz yapısal
düzenlemelerin hayata geçirilmesi(Gayrimenkul ve hakları ile
ilgili özel bir bankanın kurulması, menkul kıymetleştirmeye
dayalı ürünlerin çeşitlendirilmesi gibi) yerinde olacaktır.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç
dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve
yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak, olumlu olabilecek
durumları ise sürdürülebilir bir hâle dönüştürebilmek için
gerek hukuki gerekse de finansal araç ve kurumlara ilişkin
bazı düzenlemelerin yapılması yerinde olabilecektir. İnşaat
ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim
anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin
daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da
göstermektedir.
UZMAN GÖZÜNDEN
Uzman Gözünden
Sürdürülebilirlik ve Gayrimenkul Sektörü
2020 yılında başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına
alan pandemi, 2022 yılının son çeyreğinde gündemden
düşmeye ve pandemiden etkilenen sektörler kendilerini
toparlamaya başladı. Pandemi dijitalleşmenin ne kadar önemli
olduğunu bir kez daha hatırlatarak sektörün ajanda konularını
değiştirmişti. Uzunca bir süre dijitalleşme konularına odaklanan
gayrimenkul sektörü şu anda yeni bir gündem maddesi ile
meşgul: ESG. Geçmiş yıllarda her ne kadar iklim değişikliği
konusunda farkındalık yüksek olsa da bu konuda adım atan
şirket sayısı yeterli düzeyde değildi. Bugün ise yatırımcılar ve
paydaşlar yalnızca şirketlerin ulaştığı finansal sonuçlara değil,
yatırım kararlarında, çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG)
verilerine daha fazla dikkat etmekte ve kararlarını buna göre
vermektedir. Gayrimenkul sektörünün, Avrupa’nın karbon
emisyonlarına katkısı olmakta küresel ısınmaya etkisi yoğun
olarak görülmektedir. Çevresel boyutuyla ele alındığında,
gayrimenkul yatırımlarının iklim değişikliği üzerinde yarattığı
etki, karbon salım miktarı, su tasarrufu becerisi, yenilenebilir
enerji üretebilmesi, enerji verimliliği, atık geri dönüşümü
dikkate gelmektedir. Sürdürülebilirlik kriterlerine uymayan
gayrimenkullerin yakında değer kaybı yaşamaları veya
yaptırımlara tabi tutulması öngörülmektedir.
Buna göre hareket eden, planlar geliştiren gayrimenkul
tedarikçilerinin gittikçe öne çıkacağı beklenen bir durumdur.
Ellerindeki ve yeni inşa ettikleri gayrimenkul portföyünü
sürdürülebilirlik çerçevesinde dönüştüren ve inşa eden
firmaların öne çıkacağını ve şirketlerin sürdürülebilirlik
hedeflerine uyum sağlaması, ESG kriterlerine uygun yatırımlar
yapması ve sürdürülebilirlik değerlendirmelerine önem vererek
yüksek puan almalarının da artık bir gereklilik haline geldiğini
söyleyebiliriz. Aksi takdirde, şirketler, rekabette geri kalma,
yakın gelecekte müşteri bulma sıkıntısı, finansmana erişme
sorunu, karbon vergisi ödeme ve faaliyetlerinin durdurulması
gibi risklerle karşı karşıya kalabilirler.
ESG’nin Gayrimenkul Sektörüne Etkisi
Türkiye AB ile olan gümrük ortaklığı ve olan gelişmelerden
geri kalmamak için koyulan hedeflere uyum sağlamalıdır. Bu
noktada, gayrimenkul sektöründe hem sektörel hem de yatay
düzenlenmeler yapılması beklenmektedir. Bu bağlamda,
Yeşil Mutabakat Eylem Planı ve çalışma grupları kurulmuştur.
Ticaret Bakanlığı, AB tarafından hedeflenen finansal olmayan
raporlama gereksinimine dikkat etmeyi ve yeşil dönüşümle
insan haklarına katkı sağlamayı hedeflemektedir. Ayrıca,
Çevre Bakanlığı, AB taksonomisine uygun hedefler kurmayı
planlamaktadır
Türkiye’nin AB Taksonomisine uygun hedefler belirlemesinin,
gayrimenkul sektörü üzerinde hem doğrudan hem de dolaylı
etkileri olacaktır. Gayrimenkul yatırımın belirlenen hedeflere
uygun olması dört şekilde gerçekleş: En az %10 altında
olması gereken enerji talebine sahip yeni binaların inşası,
mevcut binaların en az %30 enerji tasarrufu ile yenilenmesi,
bireysel önlemler alınması, ulusal veya bölgesel stokun
%15’ini aşan düşük enerji talebine sahip binalar yapılması bu
adımların özetidir.
Türkiye Yeşil Mutabakat Eylem Planı kapsamında yeşil
büyüme, emisyon artış trendinin sınırlandırılması ve iklim
değişikliğine uyum çabaları vardır. Türkiye, sera gazı
salımının azaltılmasını desteklemek amacıyla yol haritası
veya faaliyetleri belirleyecektir. Ayrıca, AB tarafından
belirlenecek belgelendirme faaliyetlerine ilişkin teknik destek
sağlanacaktır. Bu bağlamda, yeşil ve döngüsel bir ekonomi,
yatırım stratejileri, sera gazı emisyonlarının azaltılması ile
enerji ve kaynak verimliliğinin artırılması gözetilecektir.
Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe, teknolojinin kullanımına
ve çevresel sürdürülebilirliğe önem verilmelidir. Binalar için
sürdürülebilir, karbon salımı düşük malzemelerin üretilmesi
ve kullanılması gereklidir. Denge Değerleme Avrupa Bölge
Müdürü Cem Kurt’a göre, yatırımcılar ekolojik ve geri
dönüştürülebilir inşaat malzemelerinin kullanıldığı, akıllı
ısıtma ve soğutma sistemlerine sahip, en az tükettiği kadar
üretme becerisine sahip “sıfır karbon” temalı gayrimenkul
yatırımlarına yönelmeye başlamıştır.
Ayrıca, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan
Yardımcısı Hasan Suver, Türkiye’nin kendi yeşil binaların
değerlendirilmesi, derecelendirilmesi ve sürdürülebilirliğin
tasdikini sağlayacağı Yeşil sertifika (YeS-TR) sistemini
kullanıma hazır hale getirildiğini açıklamıştır. Ek olarak,
bakanlık, çevreye daha az zarar veren, enerjiyi en verimli
şekilde kullanan, atığını değerlendiren, yeşil alan ve
sosyal donatısı sağlanmış, üst seviyede ses yalıtımı olan,
ulaşım planlaması yapılmış, bina ve yerleşim alanlarının
oluşturulmasını hedeflediklerini belirtmiştir.
Gayrimenkulde Değişimler ve Trendler
Emerging Trends Europe araştırmasına göre, veri merkezleri,
enerji altyapısı, yaşam bilimleri tesisleri, müşteri hizmetleri,
marka ve itibar, teknoloji, sosyal ve yönetişim (ESG) ile
uygulamalar gittikçe artmaktadır. Daha sonra, en kalıcı
sorunlar, siber güvenlik, enflasyon ve faiz oranlarıdır. Yapılan
araştırmaya göre, çevre sorunları, sosyal/politik kaygılar
10