GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022
2.Çeyrek Raporu - Sayı:29
Katkılarıyla
GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022
2.Çeyrek Raporu - Sayı:29
GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2022 2. ÇEYREK RAPORU
Sayı:29, 29 Ağustos 2022
YAYIN KOORDİNASYONU
Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı
Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri
İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Cushman & Wakefield
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
Endeksa
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
E&Y Türkiye
Garanti BBVA Mortgage
İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi
JLL Türkiye
Kamuyu Aydınlatma Platformu
Merkezi Kayıt Kuruluşu
Mintlab
REIDIN
Servotel Corporation
SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme
YAYIN DANIŞMANI
Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi
EDİTÖR
Raci Gökcehan Soner, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi
KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU
Büşra Aydın, Kurumsal Operasyon Sorumlusu
GRAFİK TASARIM
Mint Creative House
Bu bir
yayınıdır.
YAYIN SPONSORU
Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından
güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma
amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
Tüm hakları saklıdır. 2022
SUNUŞ VE
DEĞERLENDiRME
Sunuş ve Değerlendirme
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
1IMFhttps://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2022/07/26/world-economic-outlook-update-july-2022,’
Dünya genelinde en önemli risk unsuru olarak ortaya çıkan
pandemi ve etkileri nispeten hafiflemiş olsa da sonbahar
itibarıyla vakaların olası artışı ekonomik süreçleri etkileyecek
gibi görünmektedir. Geçtiğimiz bir yıllık süre boyunca salgının
hafiflemesi ve küresel teşviklerin etkisiyle artan varlık talebi
içinde en önemli araçlardan birisi de gayrimenkul olmuştur.
Dünya genelinde değişen talep yapısına göre gayrimenkule
olan ilgi artmış, düşük faiz ve bol likidite dönemi de bu sürece
destek olmuştur. Varlık fiyatı anlamında benzer süreç 2022
yılı ilk yarısı boyunca da hissedilmiştir. Ancak yılın ikinci
yarısı itibarıyla başta ABD olmak üzere gelişmiş ülkelerde
parasal kısıtlama tedbirleri alınmaya başlamıştır. Bu sürecin
başta riskli finansal varlıklar olmak üzere gayrimenkul ve
türevlerinde de negatif etki yaratabileceği unutulmamalıdır.
2022 yılı ilk yarısında 2021 yılının genelinden aldığımız
etkiler devam etmekle birlikte küresel enflasyonun artık
bir tehdit olarak görülmeye başlanması, neredeyse 2008
finansal krizinden bu yana devam eden düşük faiz bol
likidite döneminin sonunu getirmeye başlamıştır. ABD’den
AB’ye kadar pek çok ülke ve bölgede enflasyon son 40 yılın
en yüksek seviyesine çıkmıştır. Başta FED (ABD Merkez
Bankası) olmak üzere pek çok para otoritesi enflasyonun
yaratacağı olumsuzluklara karşı büyüme ve istihdam kaybını
göze alır bir tutum sergilemeye başlamıştır. Dünyanın önde
gelen merkez bankalarının bilanço küçültme, faiz artırma
eğilimleri giderek güçlenmekte olup zaten dengesiz olan talep
ve arz yapısını etkilemeye aday görünmektedir. Artan parasal
maliyetlerin halihazırda ciddi bir maliyet enflasyonu yaşayan
küresel ekonomiyi nasıl etkileyeceği tartışma konusu olmuştur.
Bir yandan yüksek enflasyon diğer yandan artan parasal
maliyetler ve azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı
ekonomilerinde resesyon veya stagflasyon yaşanma olasılığı
da bulunmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel
enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve
işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma
maliyeti ekonomiler için tehdit oluşturmaktadır.
Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise
‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne
evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın gerekse
salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan
rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça
sorunlu bir hal almıştır. Büyümenin sağlıklı ve sürdürülebilir
olması gün geçtikçe zor bir hal almaktadır.
IMF tarafından yayınlanan (Haziran-2022 Dünya Ekonomik
Görünüm- ‘Kasvetli ve Daha Belirsiz’) raporunda Türkiye
ekonomisinde 2021 yılında yüzde 4, 2022 yılında ise yüzde
3,5 büyüme tahmini yapılmıştır. IMF Türkiye tahminini Nisan
ayında yayınladığı rapora göre 2021 için yüzde 1,3 2022
içinse yüzde 0,5 arttırmıştır. Dünya ekonomisinin geçen yıl
yüzde 6,1 büyüdüğü kaydedilen raporda, küresel ekonominin
bu yıl yüzde 3,2 ve gelecek yıl yüzde 2,9 büyümesinin
beklendiği bildirilmiştir. IMF, nisan ayında yayımladığı raporda,
küresel ekonominin 2022 ve 2023’te yüzde 3,6 büyüyeceğini
öngörmüştü.
Yaşanan aşağı yönlü revizyonda enflasyonun önlenmesi için
atılan sıkılaştırıcı tedbirler, hammadde ve lojistik sorunun
azalsa da devam ediyor olması ve süregelen Ukrayna- Rusya
savaşının etkisi olmuştur.
İncelemede özellikle dikkat çeken nokta ise küresel
dengesizliklerin daha da artırabileceği ve enflasyonist
eğilimin gelir dağılımını daha da bozması olasılığının artığıdır.
Tüm dünyada yaşanan bu tip dengesizliklerin gerek talep
gerek iş yapış şeklinde önemli değişiklikler getirebileceği de
unutulmamalıdır.
Ülkemizde enflasyonun yüksek seyretmesi ise hem maliyetler
hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır.
Sunuş ve Değerlendirme
2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/
Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının
sağlanması da tüm sektörleri olumlu yönde etkileyecektir.
Türkiye’de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli
göstergelerden
birisi
olan
‘konut
satış’
rakamlarına
baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılının ilk yarısında
konut satışlarında momentumun korunduğu gözlenmektedir.
Altı aylık süreçte 726 bin adet konut el değiştirirken geçen
yılın aynı dönemine göre yüzde 31,4’lük bir artışı işaret
etmektedir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021
yılının ilk yarısına göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022
yılının aynı döneminde ipotekli satışlar yüzde 63,5’lik bir artış
göstermiş ve 170 bin âdete ulaşmıştır. Süreçte talebin güçlü
olmasının yanında enflasyona göre kredi maliyetlerinin reel
olarak ucuz olmasının etkisi de gözlenmiştir. Ancak haziran
ayından sonra uygulamaya alınan makro ihtiyati önlemler
kredi faizlerini yukarı çekmeye başlamıştır.
Artan talebe bağlı olarak özellikle konut fiyatlarında kayda
değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB tarafından açıklanan
2022 Mayıs ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre
nominal olarak yüzde 145,5, reel olarak ise yüzde 41,1
oranında artış gerçekleşmiştir.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
1. İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre Mayıs 2022
de yıllık olarak yüzde 105,7 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına
baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde
130,7, işçilik maliyetlerinin de yüzde 44 olarak yükselmiştir.
Maliyet artışı tekil ürün bazında (örneğin çimento ve demir
gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşmiştir.) Söz konusu
maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm
inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak
karşımıza çıkmaktadır.
2. Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta
konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini
oldukça artırmıştır.
3. Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış
fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya
itmiştir.
4. Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle
vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için
devam etmesi canlılığı sürdürmektedir. Geçtiğimiz günlerde
yapılan düzenleme ile 250 bin ABD Dolarında 400 ABD
Dolarına çıkarılan rakam talep açısından bakıldığında trendi
değiştirmeyecek gibi görünmektedir. Kur değişimleri de
göz önüne alındığında bu oranın yukarı olarak revizyonu
önümüzdeki dönemde gündeme gelebilir.
5. Maliyet artışı yanında inşaat malzemesi hammaddelerinin
ithal edilen kısımlarının tedariki için yaşanan güçlükler, iç
piyasada fiyatları daha da hızlı artırmaktadır.
6. Büyük şehirlerde arazi ve konut yapılabilir yerlerin
değerlerinin de hızlı yükselmesi gözlenmektedir.
7. Bazı yüklenici ve müteahhitlerin işletme sermayesi
ve nakit akışı sorunları yaşamaları da piyasadaki arz talep
dengesini olumsuz etkilemektedir.
8. Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası
ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf
sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı
gitmektedir.
9. Arz
ve
talebin
dengelenmesinin
süre
alabileceği
dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere
dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir
bir durumda değildir.
10. Konut başta olmak üzere erişilebilir ve sürdürülebilir yapım
için daha önceki raporlarda sıklıkla dile getirdiğimiz yapısal
düzenlemelerin hayata geçirilmesi (Gayrimenkul ve hakları
ile ilgili özel bir bankanın kurulması, menkul kıymetleştirmeye
dayalı ürünlerin çeşitlendirilmesi gibi) yerinde olacaktır.
Sunuş ve Değerlendirme
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç
dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve
yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek
durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüştürebilmek için
hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar
bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat
ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim
anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin
daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da
göstermektedir.
UZMAN GÖZÜNDEN
Uzman Gözünden
Gayrimenkul Sektöründe Yatırım Ortamı
Gayrimenkul Segmentlerinde
Yatırım Tercihleri
Ekonomik
koşullar,
yatırımcıların
ticari
gayrimenkul
piyasasına olan güvenini doğrudan etkilemektedir. Dünya’da
artan faiz oranlarına ek olarak, Rusya-Ukrayna belirsizliği ve
enflasyonun da yatırımcıların ilgisini etkilediği oldukça açıktır.
Artan borçlanma oranlarının etkisi, sermaye piyasalarında yıl
ortasında küresel olarak hissedilmektedir. Bu durum yatırımcı
seçiciliğine ve doğrudan gayrimenkul yatırım piyasalarındaki
yavaşlayan büyüme hızına yansımaktadır.
Türkiye’de düşük faiz politikasının tercih edilmiş olması
sonucunda, bugün yüksek enflasyon, artan döviz talebi ve
yüksek kredi faizleri gibi sorunlarla karşılaşılmaktadır. Faiz
oranlarının yükselmesi, kaldıraç kullanmak isteyen yatırımcılar
için zorlu bir ortam oluşturmaktadır. Kredi kullanmayı
tercih eden yatırımcılar, yüksek kredi faizleri sebebiyle
maliyetlerini karşılayamama ve düşük karlılık gibi risklerle
karşılaşmaktadırlar. Bu durum, artan maliyetlerden kaçmak
isteyen yatırımcıların yatırım tercihlerini değiştirmelerine
neden olmaktadır.
Gayrimenkul işlemlerinde talep edilen satış fiyatı ile
teklif edilen fiyat arasında makas genişlemekte ve teklif
yoğunluğu azalmaktadır. Bununla birlikte, dünya genelinde
artış eğiliminde olan faiz oranları ve buna bağlı yatırım
enstrümanları, gayrimenkul yatırım sınıfı getiri beklentisi
üzerinde yukarı yönlü baskı oluştururken, destekleyen arka
rüzgarlar bozulmadan kalmakta ve dolayısıyla öz kaynak
veya borçlanma piyasasının likiditesi yok olmaktadır.
İleriki dönemlere bakıldığında, artan oran değişikliklerinin
piyasalarda yeni fiyat keşfi sağlaması beklenmektedir.
Bununla birlikte, kredi verenlerin ve yatırımcıların devam eden
derinliği ve çeşitliliğinin, gayrimenkuldeki sermaye akışları
üzerinde daha derin ve uzun süreli etki riskini azaltması
beklenmektedir.
Günümüzün belirsiz piyasa ortamında risk değerlendirmesinin
tartışılması, “Al mı, sat mı?” sorusu yanlış sorudur. Bunun
yerine, yatırımcıların risk iştahlarını değiştirmeden uzun
vadeye odaklanmaları, birçok faktörü analiz etmeleri önemli
olmaktadır.
Faiz oranlarının artmasıyla birlikte yatırımcılar, gayrimenkul
segmentleri arasında tercihlerini değiştirmektedirler. Konut
ve lojistik son iki senelik daralma döneminde daha dayanıklı
gayrimenkul segmentleri olarak yer alırken, perakende ve ofis
daha kırılgan bir yapı ortaya koymuştur. Otel ve konaklama
gayrimenkul segmentleri ise pandemi sonrası biriken
talep ve döviz getirisi nedeniyle toparlanma yaşamıştır.
Gayrimenkul yatırımcıları gayrimenkul segmentleri arasında
değişen ekonomiye bağlı olarak en karlı yatırım arayışını
sürdürmektedirler.
Konut Piyasasında Yatırım Ortamı
Konut fiyatlarında, artan inşaat maliyetleri ve artan talep
sebebiyle son 1 yılda %145,5 oranında rekor düzeyde bir
artış görülmüştür. İstanbul’da bu oran %165,4’e çıktığı
görülmektedir. Konut fiyatları yükselirken kiralarda da artış
olmasına rağmen birçok şehirde yatırımların geri dönüş
süresinin uzadığı görülebilmektedir. Krediye erişim imkânı
bulabilenler ipotekli konut finansmanı çözümlerine yönelmiştir.
Artan konut fiyatlarının da etkisiyle, konut talebinde ve birikmiş
talepte son birkaç aydır yavaşlama gözlenmektedir.
Rus ve Ukrayna vatandaşlarının Antalya ve Ege Bölgeleri’ne
ilgisi, kira fiyatlarını daha fazla yükseltmekte ve dolayısıyla
yatırımın geri dönüş sürelerini dönemsel olarak kısaltmaktadır.
Bu durum yatırımcılara bu illerde konut yatırımı yapmak için
avantaj sağlamaktadır.
Piyasalar iyi durumda olmasına rağmen inşaat maliyetleri ve
arsa fiyatlarındaki artış, üretim faaliyetini olumsuz etkilemeye
başlamıştır. Ukrayna’daki savaş, Rusya’ya yönelik yaptırımlar,
Çin’deki Covid-19 kısıtlamaları ve devam eden tedarik
zinciri kesintileri dahil olmak üzere bir dizi nedenden dolayı
enflasyon keskin bir şekilde artmıştır. Bu durum, merkez
bankaları tarafından hızlandırılmış bir sıkılaştırma döngüsünü
tetiklemiştir. Bunların hepsi artan belirsizliği beslemekte,
yatırımcılar için, artan borç maliyeti ve enflasyon, dünya
genelinde fiyatlandırma ve teklif dinamiklerini etkilemektedir.
10