GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023
4.Çeyrek Raporu - Sayı:35
Katkılarıyla
GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023
4.Çeyrek Raporu - Sayı:35
GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2023 4. ÇEYREK RAPORU
Sayı:35, 14 Mart 2023
YAYIN KOORDİNASYONU
Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkanı
Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı
Kuyaş Örs, GYODER Genel Sekreteri
İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Cushman & Wakefield | TR International
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
Endeksa
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
Garanti BBVA Mortgage
İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi
Value Solution Partners
Kamuyu Aydınlatma Platformu
KPMG
Merkezi Kayıt Kuruluşu
Mintlab
Servotel Corporation
SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme
YAYIN DANIŞMANI
Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi
EDİTÖR
Raci Gökcehan Soner, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi
KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU
Büşra Aydın, Kurumsal İletişim Uzmanı
GRAFİK TASARIM
Mint Creative House
Bu bir
yayınıdır.
YAYIN SPONSORU
Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından
güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma
amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
Tüm hakları saklıdır. 2024
SUNUŞ VE
DEĞERLENDiRME
Sunuş ve Değerlendirme
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
1https://www.imf.org/external/datamapper/datasets/WEO
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun
olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini
korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta
gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez
bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç
bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol
açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye
neden olmuştur.
Küresel etkisi itibarıyla dikkatle takip edilen Fed aldığı
önlemler ile ABD’de enflasyonu kontrol etmeyi başarmıştır.
Süreçte istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli
seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD’de ki bu durum
büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek
yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Her ne kadar
yılın son çeyreğinde faiz artışları giderek azalsa da başta
Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para
politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları
piyasa ile paylaşmışlardır.
Gelişmekte
olan
ülkelerde
ise
küresel
enflasyonun
üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi
unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti
ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte
olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları
uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme
uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve
enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.
Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı
sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli
bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri
etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel
görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen
Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu’da yaşanan çok
olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak
kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı
unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi
büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne
sermektedir. Hem içinde bulunduğu gelişmekte olan ülkeler
hem de küresel bağlamda 2023 yılı rakamları ortalamalar
üzerinde gerçekleşecek gibi görünmektedir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının
eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024
yılına ışık tutabilir.
IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2023 Dünya Ekonomik
Görünüm Raporu- ‘Küresel Farklılıklarda Gezinme’ adlı)
raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde
bu yıl ve gelecek yıl için yukarı yönlü revizyona gitmiştir.
Türkiye’nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024
yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz
(2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye
ekonomisinin 2023'te yüzde 3 ve 2024'te yüzde 2,8 büyüyeceği
öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de
büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir.
Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini
2023 yılı için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde
3’ten yüzde 2,9’a indirmiştir.
Küresel enflasyonun ise 2022'deki yüzde 8,7 seviyesinden
2023'te yüzde 6,9'a ve 2024'te yüzde 5,8'e istikrarlı bir şekilde
düşeceğinin öngörüldüğü, ancak enflasyon tahmininin
bu yıl için 0,1 ve gelecek yıl için 0,6 puan artırıldığı, çoğu
durumda 2025'e kadar enflasyon hedeflerine dönülmesinin
beklenmediği ifade edilmiştir.
Söz konusu raporda; ekonomik faaliyetin, özellikle yükselen
piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde hala salgın
öncesi seyrinin gerisinde kaldığı vurgulanarak, bölgeler
arasında
genişleyen
farklılıklara
işaret
edildi.
Çeşitli
gelişmelerin ekonomik toparlanmayı engellediği belirtilen
raporda özellikle jeopolitik risklerin (Rusya-Ukrayna savaşı
gibi) uzun vadeli sonuçlarının olabileceği ifade edilmiştir.
Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse
küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili
beklentiler etkili olmuş görünmektedir.
Sunuş ve Değerlendirme
2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar
genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz
ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül
ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak
gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44
düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve
yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel
düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta
Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65,
2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu
enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır.
Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık
ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim
gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023
sonu itibarıyla yüzde 44,22’lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı
tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim
malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması
üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de
tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon
beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde
önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir
olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma
maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de
yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin
de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret
etmektedir.
TCMB Aralık 2023 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında
politika faizini yüzde 45’e yükseltmiş, yaptığı açıklamada faiz
artışının üst sınırına gelindiğini ancak gelecek verilere göre
sürecin takip edileceğini vurgulamıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli
göstergelerden
birisi
olan
‘konut
satış’
rakamlarına
baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam
1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı
döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak
gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5
düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre
ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280
bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde
36,6’lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut
fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak
bir önceki seneye göre yüzde 17,5’lik düşüşle 379 bin adet
düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir
gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye
göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü
olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla
konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu
artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama
işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan
2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre
nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında
artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı
30,318 TL’ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul
da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
•
İnşaat maliyet endeksi (Kasım-2023) TÜİK verilerine göre
yıllık olarak yüzde 66,49 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına
baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde
yüzde 53,46, işçilik maliyetlerinin de yüzde 110,77 olarak
yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları
başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı
çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
•
Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması
amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup,
önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı
sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza
çıkmaktadır.
•
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut
olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça
artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan
yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak
tasarrufların azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı
konut alımlarında 2023 yılı son altı aylık döneminde giderek
azalma eğilimi göstermektedir.
•
Seçimlerden sonra uygulamaya konulan enflasyonu
önleme politikalarının etkisi ile artan finansal maliyetler ve reel
getiri arayışındaki tasarruf sahiplerinin mevduata yönelmeleri
Sunuş ve Değerlendirme
de gayrimenkul piyasasında oluşan fiyatların dengelenmesine
neden olmaktadır.
•
Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu
süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve
dengelenmesi olarak da düşünülebilir.
•
Arz
ve
talebin
dengelenmesinin
süre
alabileceği
dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere
dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir
bir durumda değildir. Gerek TCMB gerekse diğer kurumların
verileri ‘balonlaşma’ eğilimi gösteren bazı taşınmaz türlerinin
sönümlendiğini işaret etmektedir.
•
İnşaat ve buna bağlı sektörlerin etkin işleyişi ile talebin
daha sağlıklı oluşması için bazı kurumlara ihtiyaç duyulduğu
da gözlenmektedir. Bunların başında ise ‘Gayrimenkul ve
Konut Bankası’ oluşumunun sağlanması ve fon akışlarının
daha rasyonel bir biçimde tedarik edilmesi gelmektedir. Bu
yapı tüm bileşenleri ile hayata geçirildiğinde ekonominin tümü
için ciddi bir kazanım sağlayabilecektir.
•
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç
dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve
yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki
düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı
düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve
gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim
anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin
daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da
göstermektedir.gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem
de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup
sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı
da göstermektedir.
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
UZMAN GÖZÜNDEN
Uzman Gözünden
İstanbul, çevre iller ile birlikte Türkiye GSMH’nin önemli
bir kısmını üretmekte ve sektörel olarak kısmen farklılıklar
arz etse de aynı şekilde toplam tüketimin de %50’sini
gerçekleştirmektedir. Bu konumundan dolayı gerek üretim
ve gerek de tüketime yönelik tesislerin İstanbul’a yakın
konumda yapılandırılması ve ülkenin geri kalan şehirlerine
yapılacak mal hareketlerinde nakliye maliyetinin ve süresinin
azaltılması açısından da özellikle İstanbul’un doğusunda
konumlandırılması tercih edilmektedir.
1980 sonlarından başlanarak İstanbul’da lojistik tesisler
şehrin her iki taraftaki sınırlarında bulunan Hadımköy ve
Gebze lokasyonlarında yapılanmaya başlamış ve her geçen
yıl daha da gelişerek bugünkü halini almıştır.
Lojistik tesislerinin kurulumuna başlandığı ilk zamanlardan
günümüze kadar, genel bir lojistik altyapı planlaması
yapılmamıştır. Bu durum, sınırlı arsa arzı nedeniyle artan arsa
maliyetleri ile birleşerek, uygun olmayan şekil ve ölçülerdeki
arsaların kullanılmasına yol açmıştır. Bu nedenle, lojistik
tesislerin inşası sırasında arsa özelliklerinden maksimum
düzeyde yararlanmak zorunlu hale gelmiştir. Arsalar belediyeler
tarafından lojistik tesis inşa edilecek şekilde dönüştürülürken,
çoğunlukla lojistik tesislerde olması gereken birçok nokta
göz önüne alınmamıştır. Arazinin imar şartları, şekli ve
konumundan kaynaklanan nedenlerle bir yandan uygun TIR
yanaşma mesafelerine haiz olmayan öte yandan da arazinin
maksimum kullanımının sağlanması amacıyla yeterli sayıda
ticari araç park alanları bulunmayan tesisler inşa edilmiştir.
Projeler lojistik alanında tecrübe sahibi mimarlar tarafından
oluşturulmadığı için kolon aralık mesafeleri, rampa sayıları,
TIR yanaşma mesafeleri gibi çok temel konularda hatalı
tesisler inşa edilmiştir. Aynı şekilde arsa arzının düşüklüğü ve
şehrin lojistik alanlara doğru büyümesiyle birlikte artan arazi
fiyatlarının da etkisi ile neredeyse tüm lojistik tesisler en az iki
katlı olarak inşa edilmiştir.
Tahsis edilen arsaların inşaat izinleri lojistik kullanımı göz
önüne alınarak belirlenmediği için yeterli yükseklik ve inşaat
alanı açısından uygun emsal verilmemesinden dolayı,
tesislerin bodrum katlarında otopark, sığınak gibi alanlar
oluşturularak verilen sınırlardan daha yüksek yapılaşmaya
gidilmesi genel olarak her tesiste uygulamaya konulan bir yol
olmuştur. Tesislerin her araziye ayrı ayrı inşa edilmiş olması
nedeniyle tesislere ulaşım yolları, büyük araç trafiğine uygun
olamamakta birlikte ihtiyaç duyulan tamir bakım, güvenlik gibi
hizmetler her tesisin kendisi tarafından karşılanmakta ve ilave
maliyetlerin oluşmasına neden olmaktadır.
Özetle geldiğimiz noktada Türkiye lojistik sektörünün odak
noktasında bulunan İstanbul çevresinde, sinerji sağlamayacak
şekilde dağınık ve ayrı ayrı oluşturulmuş, uluslararası
standartları karşılamayan, çok katlı ve gerek yatırım ve gerekse
de işletme maliyetleri yüksek lojistik tesisler oluşmuştur.
2024 yılı itibarıyla , mevcut talebe cevap verecek büyüklükte
ve sayıda yeni arazi arzı da mümkün olamamaktadır.
Stratejik Çözümler ve Gelecek Planlaması
Bu zorlukların üstesinden gelmek adına, İstanbul'da depo
altyapısını güçlendirmeye yönelik stratejik çözümlere ihtiyaç
vardır. Kentsel dönüşüm projeleri, lojistik parkların kurulması,
teknolojik yeniliklerin kullanılması ve kamu-özel sektör iş
birlikleri gibi önlemler, depo bina ihtiyacının etkin bir şekilde
karşılanmasına katkı sağlayacaktır.
Öte yandan ülkemizin, artan ve değişmekte olan global
rekabette önemli bir konumda olmasının yolu da verimli,
kuralları belirlenmiş ve organize bir lojistik alt yapısına sahip
olmasından geçmektedir.
İstanbul’a en yakın noktalarda (doğusunda Kandıra, Hendek
civarı batısında ise Çerkezköy, Çorlu civarı) çevre ve ulaşım
koşulları da göz önüne alınarak, merkezi yönetimin ilgili
birimlerinin kontrol ve idaresinde ihtiyaca cevap verecek
sayıda organize lojistik bölgelerinin oluşturulması amacıyla
arazi tahsisleri zorunlu hale gelmiştir.
Organize lojistik bölgelerinin oluşturulması sırasında lojistik
konusunda uzman kuruluş ve danışmanların da katılacağı
komisyon çalışmaları göz önüne alınmalı, organize lojistik
bölgesinin genel yerleşimi belirlenmeli ve yatırımcılardan bu
plana uygun olarak tesis inşa etmeleri talep edilmelidir.
10