Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu

Welcome to interactive presentation, created with Publuu. Enjoy the reading!

GYODER

GÖSTERGE

GÖSTERGE

Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023

4.Çeyrek Raporu - Sayı:35

Katkılarıyla

GYODER

GÖSTERGE

GÖSTERGE

Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023

4.Çeyrek Raporu - Sayı:35

GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2023 4. ÇEYREK RAPORU

Sayı:35, 14 Mart 2023

YAYIN KOORDİNASYONU

Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkanı

Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı

Kuyaş Örs, GYODER Genel Sekreteri

İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği

Cushman & Wakefield | TR International

Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler

Endeksa

Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık

Garanti BBVA Mortgage

İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi

Value Solution Partners

Kamuyu Aydınlatma Platformu

KPMG

Merkezi Kayıt Kuruluşu

Mintlab

Servotel Corporation

SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma

TSKB Gayrimenkul Değerleme

YAYIN DANIŞMANI

Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi

EDİTÖR

Raci Gökcehan Soner, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi

KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU

Büşra Aydın, Kurumsal İletişim Uzmanı

GRAFİK TASARIM

Mint Creative House

Bu bir

yayınıdır.

YAYIN SPONSORU

Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından

güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma

amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.

Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.

Tüm hakları saklıdır. 2024

SUNUŞ VE

DEĞERLENDiRME

Sunuş ve Değerlendirme

İnşaat ve Gayrimenkul

Sektörüne Bakış

1https://www.imf.org/external/datamapper/datasets/WEO

2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun

olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini

korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta

gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez

bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç

bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol

açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye

neden olmuştur.

Küresel etkisi itibarıyla dikkatle takip edilen Fed aldığı

önlemler ile ABD’de enflasyonu kontrol etmeyi başarmıştır.

Süreçte istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli

seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD’de ki bu durum

büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek

yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Her ne kadar

yılın son çeyreğinde faiz artışları giderek azalsa da başta

Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para

politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları

piyasa ile paylaşmışlardır.

Gelişmekte

olan

ülkelerde

ise

küresel

enflasyonun

üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi

unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti

ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte

olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları

uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme

uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve

enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.

Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı

sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.

2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli

bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri

etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel

görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen

Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu’da yaşanan çok

olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak

kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı

unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi

büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne

sermektedir. Hem içinde bulunduğu gelişmekte olan ülkeler

hem de küresel bağlamda 2023 yılı rakamları ortalamalar

üzerinde gerçekleşecek gibi görünmektedir.

Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının

eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024

yılına ışık tutabilir.

IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2023 Dünya Ekonomik

Görünüm Raporu- ‘Küresel Farklılıklarda Gezinme’ adlı)

raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde

bu yıl ve gelecek yıl için yukarı yönlü revizyona gitmiştir.

Türkiye’nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024

yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz

(2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye

ekonomisinin 2023'te yüzde 3 ve 2024'te yüzde 2,8 büyüyeceği

öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de

büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir.

Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini

2023 yılı için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde

3’ten yüzde 2,9’a indirmiştir.

Küresel enflasyonun ise 2022'deki yüzde 8,7 seviyesinden

2023'te yüzde 6,9'a ve 2024'te yüzde 5,8'e istikrarlı bir şekilde

düşeceğinin öngörüldüğü, ancak enflasyon tahmininin

bu yıl için 0,1 ve gelecek yıl için 0,6 puan artırıldığı, çoğu

durumda 2025'e kadar enflasyon hedeflerine dönülmesinin

beklenmediği ifade edilmiştir.

Söz konusu raporda; ekonomik faaliyetin, özellikle yükselen

piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde hala salgın

öncesi seyrinin gerisinde kaldığı vurgulanarak, bölgeler

arasında

genişleyen

farklılıklara

işaret

edildi.

Çeşitli

gelişmelerin ekonomik toparlanmayı engellediği belirtilen

raporda özellikle jeopolitik risklerin (Rusya-Ukrayna savaşı

gibi) uzun vadeli sonuçlarının olabileceği ifade edilmiştir.

Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse

küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili

beklentiler etkili olmuş görünmektedir.

Sunuş ve Değerlendirme

2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/

Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar

genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz

ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül

ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak

gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44

düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve

yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel

düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta

Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65,

2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.

2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu

enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır.

Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık

ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim

gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023

sonu itibarıyla yüzde 44,22’lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı

tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim

malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması

üzerinde gerçekleşmiştir.

Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de

tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon

beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde

önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir

olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma

maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de

yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin

de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret

etmektedir.

TCMB Aralık 2023 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında

politika faizini yüzde 45’e yükseltmiş, yaptığı açıklamada faiz

artışının üst sınırına gelindiğini ancak gelecek verilere göre

sürecin takip edileceğini vurgulamıştır.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli

göstergelerden

birisi

olan

‘konut

satış’

rakamlarına

baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam

1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı

döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak

gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5

düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre

ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280

bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde

36,6’lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.

İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut

fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.

İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak

bir önceki seneye göre yüzde 17,5’lik düşüşle 379 bin adet

düzeyinde gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir

gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye

göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.

Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü

olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla

konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu

artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama

işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan

2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre

nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında

artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı

30,318 TL’ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul

da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.

İnşaat maliyet endeksi (Kasım-2023) TÜİK verilerine göre

yıllık olarak yüzde 66,49 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına

baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde

yüzde 53,46, işçilik maliyetlerinin de yüzde 110,77 olarak

yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları

başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı

çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması

amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup,

önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı

sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza

çıkmaktadır.

Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut

olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça

artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan

yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak

tasarrufların azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı

konut alımlarında 2023 yılı son altı aylık döneminde giderek

azalma eğilimi göstermektedir.

Seçimlerden sonra uygulamaya konulan enflasyonu

önleme politikalarının etkisi ile artan finansal maliyetler ve reel

getiri arayışındaki tasarruf sahiplerinin mevduata yönelmeleri

Sunuş ve Değerlendirme

de gayrimenkul piyasasında oluşan fiyatların dengelenmesine

neden olmaktadır.

Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu

süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve

dengelenmesi olarak da düşünülebilir.

Arz

ve

talebin

dengelenmesinin

süre

alabileceği

dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere

dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir

bir durumda değildir. Gerek TCMB gerekse diğer kurumların

verileri ‘balonlaşma’ eğilimi gösteren bazı taşınmaz türlerinin

sönümlendiğini işaret etmektedir.

İnşaat ve buna bağlı sektörlerin etkin işleyişi ile talebin

daha sağlıklı oluşması için bazı kurumlara ihtiyaç duyulduğu

da gözlenmektedir. Bunların başında ise ‘Gayrimenkul ve

Konut Bankası’ oluşumunun sağlanması ve fon akışlarının

daha rasyonel bir biçimde tedarik edilmesi gelmektedir. Bu

yapı tüm bileşenleri ile hayata geçirildiğinde ekonominin tümü

için ciddi bir kazanım sağlayabilecektir.

İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç

dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve

yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki

düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı

düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve

gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim

anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin

daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da

göstermektedir.gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem

de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup

sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı

da göstermektedir.

Saygılarımızla,

GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi

UZMAN GÖZÜNDEN

Uzman Gözünden

İstanbul, çevre iller ile birlikte Türkiye GSMH’nin önemli

bir kısmını üretmekte ve sektörel olarak kısmen farklılıklar

arz etse de aynı şekilde toplam tüketimin de %50’sini

gerçekleştirmektedir. Bu konumundan dolayı gerek üretim

ve gerek de tüketime yönelik tesislerin İstanbul’a yakın

konumda yapılandırılması ve ülkenin geri kalan şehirlerine

yapılacak mal hareketlerinde nakliye maliyetinin ve süresinin

azaltılması açısından da özellikle İstanbul’un doğusunda

konumlandırılması tercih edilmektedir.

1980 sonlarından başlanarak İstanbul’da lojistik tesisler

şehrin her iki taraftaki sınırlarında bulunan Hadımköy ve

Gebze lokasyonlarında yapılanmaya başlamış ve her geçen

yıl daha da gelişerek bugünkü halini almıştır.

Lojistik tesislerinin kurulumuna başlandığı ilk zamanlardan

günümüze kadar, genel bir lojistik altyapı planlaması

yapılmamıştır. Bu durum, sınırlı arsa arzı nedeniyle artan arsa

maliyetleri ile birleşerek, uygun olmayan şekil ve ölçülerdeki

arsaların kullanılmasına yol açmıştır. Bu nedenle, lojistik

tesislerin inşası sırasında arsa özelliklerinden maksimum

düzeyde yararlanmak zorunlu hale gelmiştir. Arsalar belediyeler

tarafından lojistik tesis inşa edilecek şekilde dönüştürülürken,

çoğunlukla lojistik tesislerde olması gereken birçok nokta

göz önüne alınmamıştır. Arazinin imar şartları, şekli ve

konumundan kaynaklanan nedenlerle bir yandan uygun TIR

yanaşma mesafelerine haiz olmayan öte yandan da arazinin

maksimum kullanımının sağlanması amacıyla yeterli sayıda

ticari araç park alanları bulunmayan tesisler inşa edilmiştir.

Projeler lojistik alanında tecrübe sahibi mimarlar tarafından

oluşturulmadığı için kolon aralık mesafeleri, rampa sayıları,

TIR yanaşma mesafeleri gibi çok temel konularda hatalı

tesisler inşa edilmiştir. Aynı şekilde arsa arzının düşüklüğü ve

şehrin lojistik alanlara doğru büyümesiyle birlikte artan arazi

fiyatlarının da etkisi ile neredeyse tüm lojistik tesisler en az iki

katlı olarak inşa edilmiştir.

Tahsis edilen arsaların inşaat izinleri lojistik kullanımı göz

önüne alınarak belirlenmediği için yeterli yükseklik ve inşaat

alanı açısından uygun emsal verilmemesinden dolayı,

tesislerin bodrum katlarında otopark, sığınak gibi alanlar

oluşturularak verilen sınırlardan daha yüksek yapılaşmaya

gidilmesi genel olarak her tesiste uygulamaya konulan bir yol

olmuştur. Tesislerin her araziye ayrı ayrı inşa edilmiş olması

nedeniyle tesislere ulaşım yolları, büyük araç trafiğine uygun

olamamakta birlikte ihtiyaç duyulan tamir bakım, güvenlik gibi

hizmetler her tesisin kendisi tarafından karşılanmakta ve ilave

maliyetlerin oluşmasına neden olmaktadır.

Özetle geldiğimiz noktada Türkiye lojistik sektörünün odak

noktasında bulunan İstanbul çevresinde, sinerji sağlamayacak

şekilde dağınık ve ayrı ayrı oluşturulmuş, uluslararası

standartları karşılamayan, çok katlı ve gerek yatırım ve gerekse

de işletme maliyetleri yüksek lojistik tesisler oluşmuştur.

2024 yılı itibarıyla , mevcut talebe cevap verecek büyüklükte

ve sayıda yeni arazi arzı da mümkün olamamaktadır.

Stratejik Çözümler ve Gelecek Planlaması

Bu zorlukların üstesinden gelmek adına, İstanbul'da depo

altyapısını güçlendirmeye yönelik stratejik çözümlere ihtiyaç

vardır. Kentsel dönüşüm projeleri, lojistik parkların kurulması,

teknolojik yeniliklerin kullanılması ve kamu-özel sektör iş

birlikleri gibi önlemler, depo bina ihtiyacının etkin bir şekilde

karşılanmasına katkı sağlayacaktır.

Öte yandan ülkemizin, artan ve değişmekte olan global

rekabette önemli bir konumda olmasının yolu da verimli,

kuralları belirlenmiş ve organize bir lojistik alt yapısına sahip

olmasından geçmektedir.

İstanbul’a en yakın noktalarda (doğusunda Kandıra, Hendek

civarı batısında ise Çerkezköy, Çorlu civarı) çevre ve ulaşım

koşulları da göz önüne alınarak, merkezi yönetimin ilgili

birimlerinin kontrol ve idaresinde ihtiyaca cevap verecek

sayıda organize lojistik bölgelerinin oluşturulması amacıyla

arazi tahsisleri zorunlu hale gelmiştir.

Organize lojistik bölgelerinin oluşturulması sırasında lojistik

konusunda uzman kuruluş ve danışmanların da katılacağı

komisyon çalışmaları göz önüne alınmalı, organize lojistik

bölgesinin genel yerleşimi belirlenmeli ve yatırımcılardan bu

plana uygun olarak tesis inşa etmeleri talep edilmelidir.

10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92

Made with Publuu - flipbook maker