Uzman Gözünden
Sürdürülebilirlik ve Gayrimenkul Sektörü
2020 yılında başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına
alan pandemi, 2022 yılının son çeyreğinde gündemden
düşmeye ve pandemiden etkilenen sektörler kendilerini
toparlamaya başladı. Pandemi dijitalleşmenin ne kadar önemli
olduğunu bir kez daha hatırlatarak sektörün ajanda konularını
değiştirmişti. Uzunca bir süre dijitalleşme konularına odaklanan
gayrimenkul sektörü şu anda yeni bir gündem maddesi ile
meşgul: ESG. Geçmiş yıllarda her ne kadar iklim değişikliği
konusunda farkındalık yüksek olsa da bu konuda adım atan
şirket sayısı yeterli düzeyde değildi. Bugün ise yatırımcılar ve
paydaşlar yalnızca şirketlerin ulaştığı finansal sonuçlara değil,
yatırım kararlarında, çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG)
verilerine daha fazla dikkat etmekte ve kararlarını buna göre
vermektedir. Gayrimenkul sektörünün, Avrupa’nın karbon
emisyonlarına katkısı olmakta küresel ısınmaya etkisi yoğun
olarak görülmektedir. Çevresel boyutuyla ele alındığında,
gayrimenkul yatırımlarının iklim değişikliği üzerinde yarattığı
etki, karbon salım miktarı, su tasarrufu becerisi, yenilenebilir
enerji üretebilmesi, enerji verimliliği, atık geri dönüşümü
dikkate gelmektedir. Sürdürülebilirlik kriterlerine uymayan
gayrimenkullerin yakında değer kaybı yaşamaları veya
yaptırımlara tabi tutulması öngörülmektedir.
Buna göre hareket eden, planlar geliştiren gayrimenkul
tedarikçilerinin gittikçe öne çıkacağı beklenen bir durumdur.
Ellerindeki ve yeni inşa ettikleri gayrimenkul portföyünü
sürdürülebilirlik çerçevesinde dönüştüren ve inşa eden
firmaların öne çıkacağını ve şirketlerin sürdürülebilirlik
hedeflerine uyum sağlaması, ESG kriterlerine uygun yatırımlar
yapması ve sürdürülebilirlik değerlendirmelerine önem vererek
yüksek puan almalarının da artık bir gereklilik haline geldiğini
söyleyebiliriz. Aksi takdirde, şirketler, rekabette geri kalma,
yakın gelecekte müşteri bulma sıkıntısı, finansmana erişme
sorunu, karbon vergisi ödeme ve faaliyetlerinin durdurulması
gibi risklerle karşı karşıya kalabilirler.
ESG’nin Gayrimenkul Sektörüne Etkisi
Türkiye AB ile olan gümrük ortaklığı ve olan gelişmelerden
geri kalmamak için koyulan hedeflere uyum sağlamalıdır. Bu
noktada, gayrimenkul sektöründe hem sektörel hem de yatay
düzenlenmeler yapılması beklenmektedir. Bu bağlamda,
Yeşil Mutabakat Eylem Planı ve çalışma grupları kurulmuştur.
Ticaret Bakanlığı, AB tarafından hedeflenen finansal olmayan
raporlama gereksinimine dikkat etmeyi ve yeşil dönüşümle
insan haklarına katkı sağlamayı hedeflemektedir. Ayrıca,
Çevre Bakanlığı, AB taksonomisine uygun hedefler kurmayı
planlamaktadır
Türkiye’nin AB Taksonomisine uygun hedefler belirlemesinin,
gayrimenkul sektörü üzerinde hem doğrudan hem de dolaylı
etkileri olacaktır. Gayrimenkul yatırımın belirlenen hedeflere
uygun olması dört şekilde gerçekleş: En az %10 altında
olması gereken enerji talebine sahip yeni binaların inşası,
mevcut binaların en az %30 enerji tasarrufu ile yenilenmesi,
bireysel önlemler alınması, ulusal veya bölgesel stokun
%15’ini aşan düşük enerji talebine sahip binalar yapılması bu
adımların özetidir.
Türkiye Yeşil Mutabakat Eylem Planı kapsamında yeşil
büyüme, emisyon artış trendinin sınırlandırılması ve iklim
değişikliğine uyum çabaları vardır. Türkiye, sera gazı
salımının azaltılmasını desteklemek amacıyla yol haritası
veya faaliyetleri belirleyecektir. Ayrıca, AB tarafından
belirlenecek belgelendirme faaliyetlerine ilişkin teknik destek
sağlanacaktır. Bu bağlamda, yeşil ve döngüsel bir ekonomi,
yatırım stratejileri, sera gazı emisyonlarının azaltılması ile
enerji ve kaynak verimliliğinin artırılması gözetilecektir.
Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe, teknolojinin kullanımına
ve çevresel sürdürülebilirliğe önem verilmelidir. Binalar için
sürdürülebilir, karbon salımı düşük malzemelerin üretilmesi
ve kullanılması gereklidir. Denge Değerleme Avrupa Bölge
Müdürü Cem Kurt’a göre, yatırımcılar ekolojik ve geri
dönüştürülebilir inşaat malzemelerinin kullanıldığı, akıllı
ısıtma ve soğutma sistemlerine sahip, en az tükettiği kadar
üretme becerisine sahip “sıfır karbon” temalı gayrimenkul
yatırımlarına yönelmeye başlamıştır.
Ayrıca, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan
Yardımcısı Hasan Suver, Türkiye’nin kendi yeşil binaların
değerlendirilmesi, derecelendirilmesi ve sürdürülebilirliğin
tasdikini sağlayacağı Yeşil sertifika (YeS-TR) sistemini
kullanıma hazır hale getirildiğini açıklamıştır. Ek olarak,
bakanlık, çevreye daha az zarar veren, enerjiyi en verimli
şekilde kullanan, atığını değerlendiren, yeşil alan ve
sosyal donatısı sağlanmış, üst seviyede ses yalıtımı olan,
ulaşım planlaması yapılmış, bina ve yerleşim alanlarının
oluşturulmasını hedeflediklerini belirtmiştir.
Gayrimenkulde Değişimler ve Trendler
Emerging Trends Europe araştırmasına göre, veri merkezleri,
enerji altyapısı, yaşam bilimleri tesisleri, müşteri hizmetleri,
marka ve itibar, teknoloji, sosyal ve yönetişim (ESG) ile
uygulamalar gittikçe artmaktadır. Daha sonra, en kalıcı
sorunlar, siber güvenlik, enflasyon ve faiz oranlarıdır. Yapılan
araştırmaya göre, çevre sorunları, sosyal/politik kaygılar
10