Sunuş ve Değerlendirme
2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı
gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP
kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019
yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH,
zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla
göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında,
finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde
7,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet
faaliyetleri yüzde 4,6, diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve
tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6,
mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8
azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu sert düşüş 2018
yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet
artışı ve yüklenicilerin yaşadığı nakit akış sorunlarından
kaynaklanmış görülmektedir.
İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde
yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde
6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH’nın
yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır. 2020
yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına
rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından
satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı
öngörülmektedir.
İnşaat ve Gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda
yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de
sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının
aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde
3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci
el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer
alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan
arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş
görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci
çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde
gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek
ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir
noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir. Aynı dönem
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
itibarıyla ipotekli konut satışları yüzde 90 düzeyinde artış
kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde yaşanan düşüş
ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça
olumlu etkilemiş görünmektedir.
Sektör bileşenleri ile birlikte makro ve mikro ekonomik
şartlardan oldukça etkilenmekte olup, meydana gelecek
değişikliklerin de en fazla hissedildiği iş kollarından birisidir.
Bu nedenle ‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek
küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik gelişmelerin
analiz edilmesi önemlidir. Bu bağlamda Aralık ayında Çin’de
başlayan COVID-19 salgını küresel ekonomiyi olumsuz yönde
etkilemeye başlamıştır. Ardından oldukça hızlı bir yayılım ile
tüm dünyayı etkilemiştir. Günlük hayatta yaşanan önemli
kısıtlar her sektörde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörü
üzerinde de sınırlayıcı bir etki yaratmıştır. Salgının toplumsal
hayat, tüketici tercihleri ve diğer ekonomik değişkenler
üzerinde yaratacağı etkiler önümüzdeki dönemde ekonomik
hayatta belirleyici olacaktır.
İnşaat ve Gayrimenkul sektörü de dünyadaki bu değişimlere
bağlı olarak kendisine yol çizmek durumundadır. İnşaat
sektörü değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir
vadede analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Bu nedenle piyasanın
dinamikleri ve beklentilerinde analizler içinde düşünülmesi
gerekmektedir.
Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk
etki, arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir.
Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan
etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre
biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından
bu yana baktığımızda gerek iç gerekse de dış pek çok şoku
yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı
sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır.
İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir
finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde
daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat
piyasasının etkinliğini artırmaktadır.
Konut açısından baktığımızda doğal olarak (demografik
etkenlerden kaynaklı) 750 bin adet civarında bir talep
devam etmektedir. Ancak alıcılar, beklentiler doğrultusunda