Sunuş ve Değerlendirme
2https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/
Ülkemizde enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem
maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki
yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da
fiyat istikrarının sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz
yönde etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin
öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da
bu talebin devam etmesi zor görünmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli
göstergelerden
birisi
olan
‘konut
satış’
rakamlarına
baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılının dokuz aylık
döneminde ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış
eğiliminin sürdüğü söylenebilir. Dokuz aylık süreçte 1 milyon
57 bin adet konut el değiştirirken geçen yılın aynı dönemine
göre yüzde 11,4’lük bir artışı işaret etmektedir. Satış türlerine
göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk yarısına göre, ipotekli
satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ipotekli
satışlar yüzde 25,7’lik bir artış göstermiş ve 181 bin âdete
ulaşmıştır. Süreçte talebin gücünü bir parça kaybettiği
gözlenmektedir. Ancak gerek yakın coğrafyalardaki gelişmeler
gerekse TL’nin yabancı para değerinde yaşanan gerilemelerin
etkisi ile yabancılara yapılan satışlar güçlü bir şekilde devam
etmektedir. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül
döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde
32,5 artarak 49 bin 644 adet olmuştur.
Artan talebe bağlı olarak özellikle konut fiyatlarda kayda
değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB tarafından açıklanan
2022 Ağustos ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına
göre nominal olarak yüzde 184,6, reel olarak ise yüzde
57,2 oranında artış gerçekleşmiştir . Türkiye genelinde birim
metrekare fiyatı 15,076 TL’ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare
fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 24.533 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
1. İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre Ağustos
2022 de yıllık olarak yüzde 116,98 artmıştır. Endeksin alt
kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı
dönemde yüzde 129,3, işçilik maliyetlerinin de yüzde
83,8 olarak yükselmiştir. Maliyet artışı tekil ürün bazında
(örneğin çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda
gerçekleşmiştir.) Söz konusu maliyet artışları yeni konut
fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları
yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
2. Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut
olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebini oldukça
artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan
yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak
tasarrufları azalması talebi törpülemektedir.
3. Arz yönlü üretim azalmış talebin fazla olması başta satış
fiyatları olmak üzere kiralar dahil tüm değerleri yukarıya
itmiştir.
4. Yabancı talebi de devam etmekte olup özellikle vatandaşlık
ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için devam etmesi
canlılığı sürdürmektedir.
5. Maliyet artışı yanında inşaat malzemesi hammaddelerinin
ithal edilen kısımlarının tedariki için yaşanan güçlükler, iç
piyasada fiyatları daha da hızlı artırmaktadır.
6. Büyük şehirlerde arazi ve konut yapılabilir yerlerin
değerlerinin de hızlı yükselmesi gözlenmektedir.
7. Bazı yüklenici ve müteahhitlerin işletme sermayesi
ve nakit akışı sorunları yaşamaları da piyasadaki arz talep
dengesini olumsuz etkilemektedir.
8. Doğal konut talebi de sürmekte olup salgın sonrası
ertelenen talep ve reel getiri arayışında olan tasarruf
sahiplerinin de talebiyle birleşince piyasa fiyatı hızla yukarı
gitmektedir.
9. TOKİ eliyle başlatılan konut ve arsa kampanyasının
fiyatlar üzerindeki etkisi önümüzdeki aylarda daha net olarak
gözlemlenecektir. Çalışmanın arz yönlü olarak dar ve orta
gelirliler için bir fırsat penceresi yarattığı düşünülebilir.
10. Arz
ve
talebin
dengelenmesinin
süre
alabileceği
dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere
dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir
bir durumda değildir.